マンション劣化診断基礎知識
簡単に劣化を診断するポイント / 設計監理会社選びの注意
あなたもできる簡単劣化診断 / プロのマンション劣化診断調査方法
大規模改修はコンサルティング会社に任せてお得 / コンサルティングの流れ
設計監理会社一覧
簡単に劣化を診断するポイント
ビルや建物は、建てられた時から少しずつ劣化が始まっています。 「診断」とは、建築物（躯体、仕上げ）の全部、または一部の劣化の進み具合を詳しく調査、測定し、修繕の時期や必要な箇所を見極め、必要な対策を立案することです。
目で見る「目視点検」でも劣化状況は確認できます。気になる劣化は、専門家に相談しましょう。劣化を放置したままにしておくことは様々な問題を引き起こします。
ひどい劣化に対しては、大規模修繕を待たずに部分的に修繕を行うことも一つの方法です。
又、放置し、タイルなどが剥がれ落下しけが人が出た場合、管理組合の責任が問われることになります。
設計監理会社選びの注意
設計監理会社にマンションの診断をしてもらえば、マンションがどのような状態なのかは正確にわかります。
ただ、気をつけないといけないのがどういった会社に任せるかです。
当然、監理会社にも良し悪しはあります。ではどういった部分に気をつけなければならないのでしょうか。
- 修繕・改修のプロであるか？
- 新築と改修はノウハウが全く異なるため修繕・改修のプロに依頼をしなければ満足いく施工は行えないことがほとんどです。
- 設計監理会社がマンション管理組合の立場になって提案をしているか？
- 金額さえ安ければいい、高ければちゃんとやってくれるだろうと考えていらっしゃる管理組合様も多くいらっしゃいます。金額に左右されるのではなく材料メーカーの指定や使用材料の提案などがある会社は親身になっていると考えてよいでしょう。
- 大規模修繕の際の入札参加要綱の基準がよくわからない
- 下記に示すのが某NPO法人の賛助会員である設計事務所が提出した「入札参加者募集要綱」です。当サイト推奨の参加要綱と類似した項目もありますが、矛盾やわかりにくい内容が多く記載されています。（PDFファイル内コメント参照）
尚、このNPO法人の賛助会員である設計事務所が施工業者と癒着しており、更にバックリベート取得の報告がWEBに掲載されています。 本来、管理組合の立場で入札業者の選定要綱を作成すべきですが、なかには設計事務所に都合のいい会社選定になっている可能性もりますので十分注意する必要があります。
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あなたもできる簡単劣化診断
マンションにどのような症状が出てきたら調査をしなければならないか、以下にある簡単なマンションの異常を知らせる状態をチェックしてみましょう。
- クラック
- 劣化の初期段階です。ひび割れの1つや2つと楽観視することが、将来の危険に繋がります。
- エフロレッセンス（白華現象）
- 雨水がクラックなどから浸入し、コンクリート成分が表面に溶け出したものです。
確実に躯体内部へ雨水の浸入が発生している状況です。
- さび、錆汁
- 腐食した鉄筋の錆が流出して、表面に付着した状況です。
雨水の浸入から鉄筋まで到達し、コンクリート内部の鉄筋を酸化（錆）させた結果です。ここまでくると本来の鉄筋コンクリートの強度を保てない状況といえます。
- 爆裂
- コンクリート内部の鉄筋が腐食膨張することで、コンクリートが押し出された状況です。
この状況では、躯体の落下による人身事故など2次災害の危険性も出てきます。爆裂の状況まで放置すると、表面での躯体補修だけでは済まされないことにもあります。
プロのマンション劣化診断調査方法
劣化診断の目的は主に3つに分けられます。
- 大規模修繕の実施時期の検討や長期修繕計画の作成のため
- 日常点検・定期検査等で判明した不具合の原因追及のため
- 改修設計・見積もりなどのため
では、劣化診断では具体的にどのようなことが行われるのでしょうか？
プロの劣化診断調査方法をご紹介します。
- 外観の検査
- 外観目視検査
- 外壁タイル、コンクリートの剥離
- 超音波検査
- 赤外線サーモグラフィー
- ひび割れの調査
- ひび割れ深さ測定（超音波回折法・超音波表面波法）
- 構造関係の検査
- 鉄筋コンクリート構造（RC造）
- コンクリートの強度検査（中性化検査）
- 設備関係の検査
- 各種配管の調査
- 内挿カメラ・ファイバースコープによる内面観察
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