管理の解決法
マンション管理と管理会社 / ひとごとではない！マンション管理でトラブル発生！
管理会社一覧 / 解決ポイントはここ！
管理費値上げ抑制・管理費削減を実現！ / 管理会社選びのポイント
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解決ポイントはここ！
さまざまあるマンション管理の問題。
ではどうやって解決すればいいのでしょうか。
- POINT １ 中間マージン
- 包括契約により、余計な中間マージンの水増しがなされていることがあります。
まずは中間マージンの削減ができる契約形態を知りましょう。
- POINT ２ 契約項目
- みなさんは、契約自体がどのような項目で構成されているかご存知でしょうか？
それがわからない限りはどの項目に費用がかさんでいるのか、適正な価格なのかがわかりません。
業者によっては見積りの明細を出さなかったりするところもあります。
見積り明細の開示をしてもらい、検討することで悪質な水増しや余計な出費は防げるはずです。
- POINT ３ 業者監督・指導
- もし仮に癒着している業者が監督、管理を行っていると当然そこには馴れ合いが生じます。
そこから生じる表面的な問題はその場で指摘、改善ものぞめますが、内面的な部分や、長期間かけて表面化してくる問題の場合はすべて管理組合様がそのツケを払わなくてはいけません。
業者癒着による監督不行き届きは絶対に避けるようにしましょう。
- POINT ４ 提案の有無
- 人が暮らすマンションにおいて当然出てくるのが生活環境の変化です。
住民が入れ替わる、子供が育つなど様々な変化が常に起こっています。
また、マンションを含む周辺の治安も考慮に入れる必要があります。
それなのに、当初と全くかわらない管理を行っていては満足いく管理とはほど遠いものです。
本当に住民のことを考えている管理会社であれば、住民がより快適に生活できるように運営の提案があるはずです。
管理費値上げ抑制・管理費削減を実現！
管理会社を変えたら、余計な経費が削減できた！なんて話、聞いたことありませんか？
Aマンションの場合
Aマンションでは管理会社を変更した結果、管理委託費を年間約120万円も削減でき、変更から1年後には一般会計の余剰金を修繕積立金会計に繰り入れるまでになりました。
このマンション、もともとは売主の不動産会社の子会社が管理会社として業務委託されていました。ところが、一昨年に修繕積立金を引き上げたばかりなのに、また管理会社から値上げの話が来たことで、不信感が高まり管理組合で管理会社変更を検討することになりました。
管理組合理事会は、管理委託費を削減するため、複数の管理会社に見積もりを依頼しました。10社以上の管理会社に見積もりを依頼した結果、現行と同程度のサービス内容で、年間60万円〜170万円も管理委託費を軽減できることが判明しました。
管理費の安さや管理実績からB社に委託することを決めました。その結果、管理組合は年間約120万円も管理委託費を削減できました。1年後の2007年8月26日、管理会社変更後の最初の定期総会で、一般会計の余剰金は修繕積立金会計に繰り入れることができました。
一般的に大規模改修工事実施には、修繕積立金引き上げが欠かせないとの見方がほとんどですが、本当は管理費の「ムダ・ムリ・ムラ」を取り払うのが優先です。大規模改修工事は長い年月の補償を得なければなりません。
実際に大規模改修工事を行うにあたって、本当に今の管理会社でよいのでしょうか？
管理会社の変更を検討してみてはいかがでしょうか？
管理会社選びのポイント
- CHECK1. 国土交通省への業者登録の有無
- マンション管理者は国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない（適正化法第44条）ことになっています。
登録を受けるには管理会社の資産や財産の内容に関する書類の提出が必要となるため、一定レベルの振り分けが可能となるのです。逆をいえば、業者登録していない管理会社は“もぐり”ということです。
- CHECK2. 有資格者の数
- マンション管理の資格というと「マンション管理士」を思い浮かべますが、適正化法によって管理会社は受託管理組合のうち30組合に1人以上の割合で成年者である専任の「管理業務主任者」を置かなければなりません（適正化法第56条）。
管理業務主任者とは不動産取引でいう宅建主任者と同じようなもので、管理委託契約締結前の重要事項説明や日常管理における事務管理報告を行う者とされています。 - もちろんマンション管理士や一級建築士、さらに電気工事や消防設備の技術者など、有資格者数が多いほど管理会社のレベルは高くなります。
- CHECK3. 経営安全度
- 冒頭で管理会社の破たん例を紹介しましたが、管理の主体は管理組合としながらも現実は管理会社がほぼすべての業務を代行している現状で、突然に倒産されてしまうと組合はたまりません。そこで管理会社の財務内容を確認し、倒産危険度を把握しておくことが重要となります。
- CHECK4. 緊急時の連絡体制
- 休日や深夜にトラブルが発生したときに、管理員が常駐しているマンションでは管理員室へ駆け込めば初期対応ができますが、通勤や巡回管理ではそうはいきません。そこで、緊急時に管理会社のフロントマンや専門部署と即座に連絡がとれる体制が整っているか確認してください。
警備会社による機械警備が導入されているマンションもあると思いますが、こうしたセキュリティサービスは管理会社の管理レベルとは関係ありません。誤解のないように！
- CHECK5. 大規模改修工事の際の提案
- 大規模改修を行う際は、施工業者の選定をしなければなりません。
ただし、気をつけなければならないのが業者選定の要綱。通常であれば優良な業者を選定するために、ある程度見積り要綱でふるいにかけます。
しかし、中には施工業者と癒着しており、その業者を選定させるために都合の良い要綱を提示してくる場合もあります。下記にある2つの要綱を比較してみて下さい。驚くべき違いがわかるはずです。
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管理会社は、マンションの総合的管理をしてくれる会社と考えている人が多くいます。しかし、管理会社の立場はあくまで管理組合及び、理事長の仕事を補佐することです。
区分所有法（16条）では共用部分の管理は区分所有者全員で行うとなっています、言い換えると管理会社は管理組合から依頼された仕事のみ実施すればいいので、通常のマニュアルに無いような管理費の削減などは別途の費用が掛かることとなりますし、進んで検討することはあり得ないのです。
かといって管理組合が気付かない様々な問題点は、管理会社が提起し、トラブルを未然に防ぐ責任があります。
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