マンション改修の落とし穴
一般的に、マンション大規模改修工事及び大規模修繕工事には「設計監理方式」と「責任施工方式」が採用されています。
- 設計監理方式
調査･診断、改修計画･設計､工事監理を設計事務所等に委託し、改修工事は施工会社に請負わせる方式
- 責任施工方式
調査･診断、計画･設計から、改修工事まで、一括して施工会社に委託、及び請負わせる方式設計監理方式は、入居者の不安材料（不正の無い入札と責任ある厳しい施工監理）を解決する方式として期待されていますが、中にはその期待とは逆に、癒着・談合の組織が存在しています。
結果として、必要以上に高い設計監理費用や施工費用を払わされるといったケースが現実にあります。
以下でその事例を見ていきましょう。
大規模改修工事の検討タイミング
- 長期修繕計画上で最適な時期がきた。
- 落下や漏水事故などの現実的な問題が目立つ。
- 同じ時期に建設されたマンションが改修工事を行っている。
改修工事の実施が決まったら
- どの業者がいいのか分らない。
- 見積金額が安いのか高いのか分らない。
- きちんと施工をしてくれるのか分らない。
マンション管理組合
大規模改修工事を実施するにあたり第3者（設計監理業者）を決定しよう。
- 見積り参加業者の絞り込み → 不正のない入札
- 施工監理 → 責任ある厳しい施工監理の2点が期待できる。
設計監理業者入札
左記の設計監理業者A〜Dは、実は同一組織内の会社であり、談合が可能。
更に、今から入札を実施する「施工業者」も同一組織内。
左の例では、管理組合は設計監理費用に
最低150万〜200万はかかるものだという認識になる。
しかし、実際の設計監理費用は60万〜80万が、妥当な金額の場合も多く存在します。
設計監理者決定
マンション管理組合が選定した設計監理業者の作成した見積参加要領に従い、入札改修業者の選定を行います。
施工業者入札
左記の施工業者A〜Dは、実は設計監理業者と同一組織内の会社であり、談合が可能。
更に、上記「見積参加要領」内で入札制限を設置しているため、同一組織内の施工業者しか入札に参加できないように仕組まれている。
左の例では、管理組合は改修施工費用に
2,500万〜3,000万はかかるものだという認識になる。
しかし、実際は2000万程度の工事費用である場合も存在します。
同一組織内での入札で、本来のマンション管理組合の不安材料である不正のない入札及び責任ある厳しい施工管理が実現できるでしょうか？ 設計監理方式の場合、見た目は入札を行い、適切に設計監理業者及び施工業者が決まっているかのように思ってしまいます。 本当はもっと安価に施工できるとしても、提示された入札金額が妥当であると思ってしまうことがある場合が問題です。
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